Юридические консультации и составление документов онлайн

Могут ли повысить ставки по выданной ипотеке?

Могут ли повысить ставки по выданной ипотеке и может ли банк поменять условия в одностороннем порядке?

Как все мы уже знаем, 28 февраля Центробанк поднял ключевую ставку с 9,5% до 20% годовых. И все, казалось бы, здесь ясно, новые ипотечные условия касаются тех, кто берет новую ипотеку. А коснется ли это существенное изменение уже имеющихся у заемщиков ипотек? И в каких случаях заемщикам могут пересмотреть условия по действующим ипотечным договорам.

Повышение ставок по новым кредитам

К таким внезапным изменениям никто готов не был, большинство кредитных организаций взяли паузу для пересмотра условий по новым кредитам. В настоящее время они занимаются расчетом новых тарифов в связи с изменениями ключевой ставки. Некоторые граждане, подавшие заявки на ипотечное кредитование в этот переломный момент остались в подвешенном состоянии. Даже те, у кого заявка была одобрена по прежней ставке, в одночасье попали «под раздачу» и «подзависли», потому что банки пока не знают, что с этим делать.

В результате массовой истерии на фоне всех происходящих событий люди разделились на два типа:

первые – это те, у кого на руках есть деньги, лихорадочно закупают недвижимость в надежде уберечь свои кровно-заработанные;
вторые – это те, у кого денег нет, но есть потребность в приобретении жилья посредством ипотечного кредитования.

И если первым, отчасти повезло, потому что они успели вложиться, то вторым сейчас очень грустно. Множество сорванных сделок, печальных глаз и не понимающих, что дальше делать людей за последнюю неделю пришлось нам увидеть.

Ставки по выданной ипотеке повышать не смогут

Ставки по действующим ипотечным договорам не могут быть изменены, это требование законодательства, которое распространяется на все банки Российской Федерации.

На момент заключения договора с банком ставка определена и по общему правилу не может быть пересмотрена банком в одностороннем порядке ни в лучшую ни в худшую сторону в соответствии с принципом недопустимости обратной силы закона.

Нормами федерального закона «О банках и банковской деятельности» закреплены отношения по выплате заемных средств лицом, оформившим ипотечный договор.

Ст. 29 этого закона устанавливает запрет на увеличение размера процентов по договору. Также согласно постановлению пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», допускается пересмотр банком ставки в одностороннем порядке — но только в сторону снижения. Категоричное правило, которое невозможно изменить банку: проценты по кредитному договору увеличить в одностороннем порядке нельзя, в противном случае такое условие будет признано недействительным ввиду нарушения требований закона. Но в ипотечном договоре может быть включено условие об одностороннем изменении процентной ставки в сторону ее уменьшения.

Что может, а что не может поменять банк в одностороннем порядке

В ст. 29 закона «О банках и банковской деятельности» устанавливается запрет на:

  • одностороннее изменение срока действия договора;
  • изменение размера процентов и (или) изменение порядка их определения;
  • увеличение или установление комиссии за операции по договору.

Исходя из этого, по общему правилу банк может включить в договор следующие условия, предусматривающие его право на одностороннее изменение договора в одностороннем порядке:

  • право на уменьшение постоянной процентной ставки;
  • уменьшение или отмена платы за оказание услуг, предусмотренных индивидуальными условиями договора;
  • уменьшение размера неустойки (штрафа, пеней) или ее полная либо частичная отмена;
  • установление периода, в течение которого неустойка не взимается;
  • изменение общих условий кредитного договора, если это не приведет к увеличению размера платежей клиента по существующим отношениям с банком.

Важно!
Банк в любом случае обязуется заранее уведомить клиента о каких-либо изменениях условий договора и разъяснить смысл и назначение таких изменений.

Основное исключение из этого правила — если заключен договор с так называемой «плавающей» ставкой, которая определяется как раз в зависимости от ставки ЦБ, то ее размер сейчас увеличится. Такие договоры заключаются редко, но все же возможны.

Кому еще могут пересмотреть ставку по уже выданной ипотеке

Изменение ставок по уже выданным кредитам возможно по соглашению сторон. Такое иногда происходит — например, когда в связи с понижением ключевой ставки заемщик по уже заключенному кредитному договору обращается в банк с заявлением о снижении ставки. В теории возможно и увеличить ставку в таком же порядке, однако на практике такую ситуацию мы себе представить не можем.

Есть еще один случай, когда банк может в одностороннем порядке повысить ставку, предусмотренную договором, но он напрямую не связан с повышением ключевой ставки. Это ситуация, когда в договоре предусмотрено добровольное страхование обязательств заемщика по ипотеке. Если, несмотря на указание об этом в соглашении, заемщик отказывается от добровольного страхования в течение 14 дней и в течение 30 дней не заключает новый страховой договор, банк может увеличить ставку. Ставка при этом может быть увеличена до уровня, действовавшего на момент заключения сопоставимых договоров, но не выше той максимальной ставки, которая действует на момент увеличения. Другими словами, если 30 дней с момента отказа заемщика от договора страхования истекут, когда ключевая ставка повышена, банк вполне может приравнять к ней ставку по уже заключенному с данным заемщиком договору.

Можно, конечно, еще воспользоваться ст. 450451 Гражданского кодекса РФ, которые говорят нам об изменении и расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Но такой вариант маловероятен, особенно с учетом рекомендаций ЦБ лояльно относиться к клиентам, у которых во второй половине февраля существенно ухудшилось материальное положение.

Как и что дальше будет происходить, прогнозировать не берется никто. Проблем, конечно же, обычным гражданам, желающим приобрести жилье, в настоящее время добавилось. Борьба между теми, кто хочет вложить деньги в недвижимость и теми, кому в этой недвижимости необходимо жить очевидно не в пользу последних. Но, трудности, как мы знаем, закаляют, поэтому не будем думать о грустном.

Расскажите, а Вас каким-то образом коснулось текущее положение дел по ипотечному кредитованию?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

16 + одиннадцать =

Юридический сервис "Советник"

Юридические услуги оказывает индивидуальный предприниматель Романова Юлия Равильевна

ИНН 220418460146 ОГРНИП 321220200272759

visa card